한눈에 보기
- 계약 전 — 1세대 1주택 비과세·일시적 2주택 기한·다주택 여부 확인
- 계약 — 잔금일 = 양도일, 보유기간 계산 기준
- 잔금 전후 — 취득가액·필요경비 증빙 챙기기
- 2개월 안 — 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고
단계별로 할 일
세금은 계약 전에 거의 결정됩니다. 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유(취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주도)가 기본이고, 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다. 집을 바꿔 가는 중이라면 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔아야 일시적 2주택 비과세를 받습니다. 다주택이라면 양도 시점의 중과 규정을 확인합니다.
양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다(그 전에 등기를 넘기면 등기접수일). 보유기간 2년, 일시적 2주택 3년 같은 기준이 모두 이 날로 계산되므로 하루 차이로 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
살 때의 매매계약서와 취득세 영수증, 중개수수료, 법무사 비용, 샷시·확장·보일러 교체 같은 공사비(세금계산서·카드·계좌이체 증빙)가 양도차익을 줄여 줍니다. 도배·장판처럼 유지보수 성격의 비용은 빠집니다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다. 예: 3월 15일 잔금 → 5월 31일까지. 지방소득세(양도소득세의 10%)도 함께 냅니다. 비과세라도 양도가액이 12억원을 넘으면 신고 대상입니다.
같은 해에 부동산을 두 건 이상 팔았다면 합산해서 다시 계산하는 확정신고를 할 수 있어 미리 확인합니다. 한 건만 팔고 예정신고를 했다면 보통 따로 할 일은 없습니다.
세금이 크게 갈리는 4가지
주택을 1년 안에 팔면 70%, 2년 안에 팔면 60%의 단기 세율이 붙습니다. 잔금일을 며칠 늦추는 것만으로 세금이 크게 줄 수 있습니다.
새 집 취득일부터 3년이 지나면 기존 집은 비과세를 받지 못합니다. 매도가 늦어질 것 같으면 미리 대안을 검토해야 합니다.
현금으로 처리하고 증빙이 없는 공사비는 경비로 인정받기 어렵습니다. 공사 업체와의 계약서·이체 내역을 남겨 두세요.
양도차익이 둘로 나뉘고 각자 기본공제(250만원)를 받아 세금이 줄어듭니다. 명의를 바꾸는 것은 증여가 되므로 바꾸기 전에 따져 봐야 합니다.
자주 묻는 질문
집 팔면 양도세 신고는 언제까지 하나요?
양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지입니다. 지방소득세도 함께 냅니다.
1주택인데 신고를 안 해도 되나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면 납부할 세금이 없어 신고하지 않아도 됩니다. 12억원을 넘으면 넘는 부분에 세금이 있으므로 신고해야 합니다.
이사 가려고 새 집을 먼저 샀는데 괜찮나요?
새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 일시적 2주택으로 기존 집에 비과세를 받을 수 있습니다(기존 집 취득 후 1년이 지나 새 집을 산 경우 등 요건이 있습니다).
인테리어 비용도 빼 주나요?
샷시·확장·보일러 교체처럼 집의 가치를 높이는 공사비는 증빙이 있으면 필요경비로 인정됩니다. 도배·장판 같은 유지보수 비용은 빠집니다.
상속받은 집을 팔 때도 똑같나요?
상속받은 집은 취득가액이 상속 당시 평가액이 되고, 상속주택 특례 같은 별도 규정이 있습니다. 상속세 신고 때 평가 방법이 양도세에 직접 영향을 주므로 함께 검토하는 것이 좋습니다.
함께 보면 좋은 것
작성·검토: 전수인 공인회계사 (수인세무회계 대표, 연세대 졸업 · EY한영회계법인 출신) · 최종 수정 2026-10-14